中、美、日三國(guó)康養(yǎng)項(xiàng)目運(yùn)作模式解析

美、中、日因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和文化差異，在養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)中呈現(xiàn)不同的規(guī)劃模式。此篇文章集中歸納美國(guó)、中國(guó)、日本的不同養(yǎng)老業(yè)態(tài)，通過比較為中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更多的借鑒意義。

1美國(guó)模式

險(xiǎn)資出資并持有+開發(fā)企業(yè)代建+專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商托管

美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式建立于上世紀(jì)60年代，已經(jīng)形成了一個(gè)結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與老年住宅體系，其特點(diǎn)是大規(guī)模開發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作，專業(yè)化程度高，市場(chǎng)細(xì)分清晰，是國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)傾向于學(xué)習(xí)的模式，從很多項(xiàng)目都叫“太陽城”、“鳳凰城”就能夠看出來。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，形成完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化專業(yè)體系。在美國(guó)基本沒有覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的大型商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，盈利能力較強(qiáng)的養(yǎng)老企業(yè)均出自細(xì)分領(lǐng)域。美國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資商（REITS）、養(yǎng)老住宅運(yùn)營(yíng)商。

而美國(guó)成熟的金融市場(chǎng)體系則滲透于產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)結(jié)點(diǎn)，是養(yǎng)老市場(chǎng)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)，中國(guó)還不具備這種條件，照搬美國(guó)模式很難：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商從事傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，通過向購(gòu)房者出售物業(yè)獲取收益。而從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商會(huì)針對(duì)老年護(hù)理要求進(jìn)行開發(fā)，例如增加殘障人士專用設(shè)施，配置食堂、健身等社區(qū)會(huì)所等。

（2）REITS 是目前美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流商業(yè)模式，通過物業(yè)置入并出租的投資方式，向租戶定期收取租金作為收益。健康護(hù)理類REITS 是養(yǎng)老住宅的主要提供者。

（3）養(yǎng)老住宅運(yùn)營(yíng)商通過向老年租戶出租物業(yè)并提供養(yǎng)老護(hù)理的方式獲取收入，服務(wù)內(nèi)容主要包括：餐飲、清掃、洗衣、陪護(hù)等。養(yǎng)老住宅運(yùn)營(yíng)商是養(yǎng)老服務(wù)的主要提供者。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)不僅配套設(shè)施等硬件非常完善，軟件也相當(dāng)人性化。其中較為典型的一種養(yǎng)老居住模式是老年社區(qū)，以成熟的商業(yè)化運(yùn)營(yíng)模式著稱。老年社區(qū)既是美國(guó)郊區(qū)化的產(chǎn)物，更源于其特定的地理和社會(huì)背景——充裕的土地資源，發(fā)達(dá)的市場(chǎng)環(huán)境，較年輕的老年群體。

這類社區(qū)多建設(shè)在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務(wù)。比如大家比較熟悉的太陽城中心老年社區(qū)。

補(bǔ)充：中美養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景差異

1. 目前中國(guó)老年人口比例仍較發(fā)達(dá)國(guó)家小，但老齡化進(jìn)程正在加速中。

2. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回報(bào)率達(dá)6%-8%，中國(guó)一線城市的租金回報(bào)率僅2%-3%，行業(yè)收益與風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重不匹配。

3. 美國(guó)養(yǎng)老業(yè)扶植政策雖少，但REITS 享免稅待遇，而中國(guó)針對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策形式單一、力度有限，與日本等福利型養(yǎng)老國(guó)的差距更為顯著。

4. 中美價(jià)值觀在家庭、消費(fèi)、住房等方面存在差異，美國(guó)市場(chǎng)化的養(yǎng)老模式難以簡(jiǎn)單復(fù)制。

5. 中美文化存在巨大的差異性，最典型的就是中國(guó)老人不能接受遠(yuǎn)離家人，完全在一個(gè)老人社區(qū)中的養(yǎng)老方式。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)起步不久，各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)力量還不夠，開發(fā)企業(yè)獨(dú)力承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)高、壓力大。所以，目前中國(guó)直接學(xué)美國(guó)模式會(huì)有問題，不過美國(guó)的專業(yè)化市場(chǎng)分工模式肯定是大勢(shì)所趨。

2日本模式

精品、連鎖化發(fā)展模式

作為世界上老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家之一，日本先于中國(guó)29年步入老齡化社會(huì)，其在老年福利、社會(huì)保障制度等方面取得了矚目成績(jī)。

日本養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要分為“機(jī)構(gòu)設(shè)施”和“住宅”兩個(gè)大的類別。

1機(jī)構(gòu)設(shè)施模式

由房地產(chǎn)開發(fā)商建造的適合老年人居住的房屋，配備各種設(shè)施，并同時(shí)配備專人提供各種老年人所需要的飲食、醫(yī)療、護(hù)理、娛樂服務(wù)為主的模式。主要包括護(hù)理型醫(yī)療設(shè)施、老人療養(yǎng)設(shè)施、特別護(hù)理住家、收費(fèi)老人住家、集體住家、生活援助住屋等類別。

2住宅模式

主要分為高齡者住宅、年長(zhǎng)者住宅、銀發(fā)住宅以及自有產(chǎn)權(quán)住宅等幾類。“住宅”類入住對(duì)象一般為年齡在60歲以上但是自理生活的身體處于健康狀況的老人。

日本強(qiáng)調(diào)老人們?cè)谧约旱募抑泻蜕鐓^(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動(dòng)。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)在主推“小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老”這樣的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務(wù)或居家上門服務(wù)。

3中國(guó)模式

對(duì)于中國(guó)企業(yè)來講，有三種符合國(guó)情的開發(fā)模式原型可供考慮。

1“老少配”的隔代親情社區(qū)模式

這種開發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區(qū)，適合在城市外圍區(qū)域開發(fā)(直接受城市公共交通輻射)，開發(fā)規(guī)模約500~600畝較為適宜。開發(fā)企業(yè)需要自持少量養(yǎng)老物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，依靠其他物業(yè)的銷售來盈利。

整個(gè)社區(qū)是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對(duì)老年人的社區(qū)。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量銷售(大于70%)”可以讓企業(yè)有條件持續(xù)開發(fā)；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨(dú)感，整個(gè)社區(qū)中的老人組團(tuán)“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習(xí)慣的相互干擾，整個(gè)社區(qū)既有年輕活力又有安寧安詳?shù)木幼》諊?，非常符合中?guó)人的“家文化”傳統(tǒng)，市場(chǎng)接受度很高。

本模式的整體盈利思路是“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”。

前期銷售實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)補(bǔ)血；全程持有有利于樹立品牌，塑造核心價(jià)值，確定社區(qū)屬性，為長(zhǎng)期發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值；中后期實(shí)現(xiàn)服務(wù)輸出，包括管理、標(biāo)準(zhǔn)、品牌、客戶資源。

2完全持有的會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

這種開發(fā)模式打造的是一種專業(yè)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，需要依托城市的醫(yī)療資源，適合在城市區(qū)域內(nèi)開發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷售產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目的占地規(guī)模不能太大，針對(duì)的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)。

這種開發(fā)模式有兩個(gè)開發(fā)要點(diǎn)。

第一個(gè)要點(diǎn)是采用“會(huì)員制模式”盈利，這是受到不可銷售產(chǎn)權(quán)的限制條件所決定的。雖然“會(huì)員制”有種種優(yōu)點(diǎn)，但是經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證和深入了解，我們發(fā)現(xiàn)并不是隨便一個(gè)項(xiàng)目都可以采用“會(huì)員制”模式，因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)前提是“銷售服務(wù)”而不是“銷售使用權(quán)”，如果開發(fā)企業(yè)沒有能力提供豐富的養(yǎng)老服務(wù)，僅僅提供物業(yè)供老人居住，那么市場(chǎng)是很難買單的(目前多個(gè)會(huì)員制名義的養(yǎng)老項(xiàng)目都遭遇了市場(chǎng)瓶頸)。

在有豐富服務(wù)內(nèi)容的前提之下，運(yùn)用“會(huì)員金字塔”模式，可以解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。終身類會(huì)員的數(shù)量最少，但是會(huì)費(fèi)金額最高；押金類會(huì)員可分為使用物業(yè)和不使用物業(yè)兩種；消費(fèi)類會(huì)員可以形成一個(gè)很大的會(huì)員服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和會(huì)員需求鏈條，其盈利空間很大(市場(chǎng)上已經(jīng)有成功的類似項(xiàng)目)。

各類會(huì)員的費(fèi)用結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和金額確定實(shí)際上是一個(gè)非常具體和有創(chuàng)造性的工作，需要結(jié)合企業(yè)的財(cái)務(wù)情況和項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件進(jìn)行詳細(xì)的多方案財(cái)務(wù)測(cè)算。

第二個(gè)要點(diǎn)是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。物業(yè)提供一定的“醫(yī)療”功能，引入康復(fù)醫(yī)院、中醫(yī)院等機(jī)構(gòu)，這類醫(yī)療機(jī)構(gòu)既可以提供老人需要的康復(fù)和養(yǎng)生服務(wù)，又可以使用醫(yī)保，降低老人的支付門檻，這是項(xiàng)目的核心吸引力。

同時(shí)，物業(yè)中的老年公寓、護(hù)理院等提供了專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，支撐了會(huì)員制模式?！搬t(yī)養(yǎng)綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫(yī)療功能，樓上為養(yǎng)老功能；也可以是多棟樓體中的一棟為醫(yī)療功能，其余為養(yǎng)老功能。

3關(guān)鍵設(shè)施驅(qū)動(dòng)的養(yǎng)生目的地模式

此類模式打造的是一種“旅游+養(yǎng)生+養(yǎng)老”的主題社區(qū)，是“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”的功能定位。此類項(xiàng)目的區(qū)位一般比較遠(yuǎn)，距離主城區(qū)的車程在半小時(shí)到1個(gè)半小時(shí)不等，自然資源較優(yōu)良，地塊規(guī)模較大，但是配套條件非常不足。

這種模式針對(duì)的主要客戶并不單單是老人，還有更多具備高保健意識(shí)的中高端家庭。之所以稱之為“養(yǎng)生目的地”是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)必須持有一定規(guī)模的養(yǎng)生主題設(shè)施來保證項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力，以克服距離問題。

此模式依靠物業(yè)銷售、會(huì)員服務(wù)銷售和持有設(shè)施的經(jīng)營(yíng)來盈利。

主題社區(qū)的打造主要從四大方面入手，包括環(huán)境體系、項(xiàng)目體系、服務(wù)體系和居住體系；功能平臺(tái)要圍繞保障身體健康、資產(chǎn)健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來構(gòu)建。

養(yǎng)老地產(chǎn)的三種開發(fā)模式總結(jié)的僅僅是一種開發(fā)原型，項(xiàng)目操作中會(huì)有具體的情況和更加復(fù)雜的條件，并不是簡(jiǎn)單照搬某一種原型就能直接解決問題的，實(shí)際的項(xiàng)目可能需要幾種模式的組合，或者項(xiàng)目在不同發(fā)展階段運(yùn)用不同模式。