農(nóng)業(yè)銀行出臺首個養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)信貸政策

農(nóng)業(yè)銀行近日出臺《養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)信貸政策（2018年制定）》（簡稱《政策》），按照“分層劃類、差別施策”的原則，對養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域信貸業(yè)務(wù)發(fā)展加強分類指導(dǎo)和規(guī)范管理。這是農(nóng)業(yè)銀行首次針對養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)出臺專項信貸政策文件。

從客戶范圍看，此次推出的《政策》適用廣泛，覆蓋專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老地產(chǎn)機構(gòu)、居家養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)等社會上各種類型的養(yǎng)老服務(wù)市場主體?？蛻魷?zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)兼顧“大中小”規(guī)模、“高中低”定位，并對重點優(yōu)質(zhì)客戶實行更加優(yōu)惠的準(zhǔn)入與管理要求，最大限度地釋放信貸政策紅利。

從信貸用途看，《政策》不僅規(guī)定可向養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)放用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的流動資金貸款，滿足其中短期資金需求，還明確允許向符合一定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化養(yǎng)老、養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)放長期固定資產(chǎn)貸款，支持相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此舉有利于解決此類重資產(chǎn)經(jīng)營模式的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)資金缺口難題，實現(xiàn)對養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)全經(jīng)營周期資金需求的支持。

從區(qū)域?qū)蚩?，《政策》提出重點支持老齡化程度較高或老齡化進(jìn)程加快的經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)。上述區(qū)域老年人口分布密度較高、社會養(yǎng)老服務(wù)市場需求突出，通過集中投放信貸資源可在較短時間內(nèi)推動當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)行業(yè)加快發(fā)展，實現(xiàn)最大的金融支持效用和最佳的社會效益。

同時，為解決經(jīng)營行在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中面臨的問題，更好、更高效地服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)客戶，《政策》給出養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的準(zhǔn)確定義，制定針對性好、個性化高、可操作性強的客戶與項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并明確客戶和產(chǎn)品政策，指導(dǎo)經(jīng)營行合理把握業(yè)務(wù)重點、規(guī)避風(fēng)險高發(fā)節(jié)點。

農(nóng)業(yè)銀行稱，下一步將以《政策》出臺為契機，緊抓養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點，持續(xù)加大金融支持力度，為加快推動社會養(yǎng)老體系的健全完善貢獻(xiàn)力量。

延伸閱讀：

陳群（國開行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)評審處處長）介紹國家開發(fā)銀行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放情況與產(chǎn)業(yè)的支持方向。

第一是簡單介紹一下國家開發(fā)銀行，

第二介紹開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重點，

第三介紹支持養(yǎng)老地產(chǎn)項目的思路，第四就是對策與建議。

國家開發(fā)銀行自94年成立以來，始終堅持服務(wù)于國家發(fā)展戰(zhàn)略，以增強國力，改善民生為使命，積極發(fā)揮開發(fā)性金融優(yōu)勢，著力緩解瓶頸領(lǐng)域制約，促進(jìn)經(jīng)濟社會發(fā)展，在支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和大力推進(jìn)民生業(yè)務(wù)和積極拓展國際合作業(yè)務(wù)，已經(jīng)形成一體兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展格局。

2014年，國務(wù)院將棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)工作作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的重要舉措，并對開發(fā)銀行支持棚戶區(qū)改造工作提出了明確要求，同時，開發(fā)銀行優(yōu)化配置資源，加大信貸投放，集中支持新型城鎮(zhèn)化。

開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重點

自07年開始，開發(fā)銀行開始涉足養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)，在規(guī)劃和調(diào)研的基礎(chǔ)上，積極探索模式，制定了相關(guān)的制度，并深化與相關(guān)部門的合作，為全面推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)工作奠定了基礎(chǔ)?，F(xiàn)在我們對養(yǎng)老貸款的支持主要從養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)入手，明確以下是我們支持的重點和方向。

第一是社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)項目，社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)具有投入少，受益面廣的特點，是當(dāng)前政府實施養(yǎng)老工作的重點，我們將選擇經(jīng)濟實力較強，老齡化程度較高的地區(qū)，以市縣區(qū)為單位，通過PPP或者政府購買模式，支持養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。包括日間照料中心，老年活動中心，以及居民區(qū)無障礙設(shè)施的改造，通過開發(fā)性金融大額批發(fā)資金的支持，推動社區(qū)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的升級換代。

第二我們重點支持公辦保障性養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，公辦保障性養(yǎng)老機構(gòu)在我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中具有托底和保障的作用。

第三也是我們今天養(yǎng)老地產(chǎn)的主題，我們也是支持社會力量去辦養(yǎng)老項目，支持國有大中型企業(yè)，民營企業(yè)建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

第四我們支持的方向就是全國養(yǎng)老綜合改革試點地區(qū)的建設(shè)項目，這個是去年2014年8月國家發(fā)改委和民政部確定42個地區(qū)作為全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的綜合改革試點地區(qū)，以上四方面是我們開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的支持重點，可以看出來我們既支持以政府為主導(dǎo)的保障性的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，也支持國有企業(yè)或者民營企業(yè)、社會力量舉辦的這種養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

開發(fā)銀行支持養(yǎng)老地產(chǎn)項目的思路

今天的主題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目是我們工作中受理最多的類型，融資需求旺盛，開發(fā)銀行在浙江與一家知名房地產(chǎn)公司合作，貸款支持了在浙江地區(qū)的一個健康養(yǎng)老社區(qū)項目。最近該公司就這個項目的二期再次向我行申請6億元的貸款，目前在評審當(dāng)中。對這塊新興領(lǐng)域，我們經(jīng)常參加研究會的一些座談，銀行都處于觀望階段。目前我們也處于摸索階段。

主要從以下幾個方面考核和評估養(yǎng)老地產(chǎn)項目

一是項目的性質(zhì)，我們認(rèn)為養(yǎng)老項目是一個產(chǎn)業(yè)鏈，一分建設(shè)，九分服務(wù)，項目成功與否的核心在于后期服務(wù)。以房地產(chǎn)為載體，提供良好的老年人服務(wù)，這是我們的支持方向。圈地賣房的項目不予支持。

第二對借款客戶的要求，首先要依法取得企事業(yè)法人的主體資格，或其他合格主體，且信用記錄良好。第二是借款客戶或其控股股東具備項目開發(fā)的資金實力，項目資本僅至少20%。

第三借款人具備建設(shè)和運營養(yǎng)老向呢經(jīng)驗，剛才黨主任說現(xiàn)在沒有行業(yè)經(jīng)驗，但是我們評估認(rèn)為他具備養(yǎng)老項目的運營能力的也可以。第三方面就是項目的行政審批，這個跟其他項目一樣，我們要求規(guī)劃、土地、可研、環(huán)評都要獲得國家有關(guān)部門的審批，如果有醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的項目，醫(yī)療也獲得相關(guān)部門的審批。

第四就是項目的定位，應(yīng)該結(jié)合老年人消費能力不強，消費能力的問題，應(yīng)該找準(zhǔn)市場定位，找準(zhǔn)老年人的需求，尤其是對在郊區(qū)邊遠(yuǎn)的養(yǎng)老項目，要打造具有鮮明的特色和吸引力的項目。

第五就是擔(dān)保的落實情況，如果這種項目和銀行對接，如何落實擔(dān)保，包括土地使用權(quán)及房產(chǎn)抵押，包括現(xiàn)在講的劃撥土地，劃撥土地前面的同志也說過，它不能單獨抵押。也可以采用股東擔(dān)?；蛘吖蓶|資產(chǎn)抵押以及其他第三方擔(dān)保。

以上就是我們從項目的性質(zhì)，借款人的條件以及項目的審批，市場定位，擔(dān)保的落實情況，簡單的跟大家介紹一下我們開發(fā)銀行當(dāng)前考量和評估一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的基本點。我們真誠的希望與養(yǎng)老企業(yè)從規(guī)劃入手，共同努力，培養(yǎng)扶持具有良好市場競爭力的項目，打造具有品牌影響力的養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。

對養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)整個的對策建議

前面兩條針對養(yǎng)老地產(chǎn)項目，首先應(yīng)該樹立養(yǎng)老地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展的理念。養(yǎng)老地產(chǎn)不是房地產(chǎn)向老年群體的延伸，盈利模式應(yīng)該從短期利益向長期穩(wěn)定回報轉(zhuǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目前期投入大，回報周期長，考慮到養(yǎng)老行業(yè)的特點，我們國開行在制定養(yǎng)老項目的評審指導(dǎo)意見的時候，反復(fù)調(diào)研，反復(fù)思考，我們對開發(fā)銀行養(yǎng)老貸款的期限最長可以達(dá)到15年，和整個自籌的期限能夠匹配。

而且同時我們考慮到尤其養(yǎng)老地產(chǎn)項目在前期現(xiàn)金流有一個培育過程，我們可以支持和養(yǎng)老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn)，同時一體化支持。通過商業(yè)地產(chǎn)這種收入盈利，來彌補養(yǎng)老地產(chǎn)在初期現(xiàn)金流的不足。

其次，我們也建議規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式是多元化的。采取何種營銷模式，是企業(yè)自主經(jīng)營的活動范圍。只要市場接受就可以了，但是現(xiàn)在市場營銷模式非常廣，有不同年限的這種會員制，租賃制，以及一次性養(yǎng)育費等多種形式，但是你只要和銀行接洽的話，這點也是我們銀行操作當(dāng)中一個比較困惑的點。

比如會員制，有十年二十年五十年的甚至無期限的，你如果把這種資產(chǎn)抵押給開行，形式上的權(quán)利和實質(zhì)上的權(quán)利是相分離的，銀行怎么接受你在建工程。還有部分現(xiàn)金回流過來，在簽訂條款當(dāng)中，都有一些保留性條款，是不是可以作為還款的現(xiàn)金流，這都不是大的問題，只是養(yǎng)老地產(chǎn)是剛剛在發(fā)展中的問題。隨著制度的完善，我覺得這些我們都在探討。

再次，我們建議積極培育養(yǎng)老擔(dān)保體系的建設(shè)，前面專家也說過，推動各級政府安排財政資金，建立信用擔(dān)保專項資金，發(fā)揮政府政策性資金的杠桿作用。