民宿集群的本質(zhì)是社區(qū)運營

導語：民宿最早作為旅游景區(qū)的住宿配套，在經(jīng)歷了以獨立個人房屋市場化租賃、依托資源景觀改造的旅館的民宿1.0模式，以及集團化小規(guī)模村落集中化存在的民宿2.0模式后，民宿逐漸向嵌入群落化、區(qū)域集群化的3.0模式演進。

“民宿集群化發(fā)展”是民宿未來可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路；絕大部分民宿主和投資人都認識到了單體民宿發(fā)展的艱難性，不僅僅是單體民宿物業(yè)的局限性，更多的是運營的限制。

首先我們會發(fā)現(xiàn)，幾乎所有民宿都面臨著一個淡旺季的嚴峻困難，旺季一房難求，淡季一個客人都沒有，這里面就有一個問題，大部分單體民宿因為體量太小的原因，無法接納淡季階段國內(nèi)大量的年會和活動，再加上大部分單體民宿各自為戰(zhàn)，缺乏大的活動空間以及功能性配套業(yè)態(tài)，更是讓淡季的市場需求“擦肩而過”，望洋興嘆。

我們都能看到，現(xiàn)在國內(nèi)的民宿度假需求仍然是持增長態(tài)勢的，大部分選擇民宿住宿的消費者，除了看中民宿的個性化之外，對于多元業(yè)態(tài)，多風格品牌的選擇還是充滿期待的，包括復購都來自于這樣的需求。

而只有通過民宿集群化發(fā)展，才能集合多品牌、多業(yè)態(tài)，滿足消費者多元化消費需求。

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民宿集群化的必要性

民宿本質(zhì)上是對居住群落、原生社區(qū)或特定環(huán)境的介入式體驗，這種體驗已經(jīng)超出了一般旅游住宿的功能性需求，從而成為旅游體驗的一部分，甚至是休閑旅游的目的地。

從這個角度講，民宿集群化應該是民宿的一種本源形態(tài)，只有形成集群才能有原生社區(qū)或群落的體驗感受，否則缺乏完整的民宿群落的體驗。

同時，單體民宿做到一定的規(guī)模很容易失去“建筑和自營結(jié)合的尺度“、”主人文化和客人互動的溫度“，區(qū)域民宿群落即能保持民宿規(guī)模化發(fā)展的需要又能維系民宿獨特的內(nèi)涵與意義。

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民宿集群化的優(yōu)勢

打造民宿集群，破解民宿配套和公共供給不完善， 單店民宿痛點很多，不可能將運動體系、休閑娛樂、文娛空間等容納到每個單體民宿之中。

但是通過民宿群落的方式，比如結(jié)合20家主流民宿業(yè)態(tài)，在加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈，比如文創(chuàng)、娛樂、休閑等功能區(qū)間，都可以融入到民宿當中。

用不同的上下游產(chǎn)業(yè)鏈將幾十種單一的品種形成一個民宿的聚集區(qū)，這樣的方式或許可以解決單體民宿的痛點，真正形成嵌入式的旅游體驗社區(qū)。

比如幾個民宿單店不能很好的把咖啡廳經(jīng)營起來，餐廳也不能獲得可觀的回報，相應的文娛等區(qū)域公共設(shè)施或業(yè)態(tài)的供給不充分，不能形成有效的運營，但是通過民宿群落的方式，發(fā)揮他們經(jīng)營民宿的專業(yè)性，將所有的公共配套交給其它業(yè)主來做，就能解決了單體民宿發(fā)展的痛點，升級和豐富民宿群落化的旅游體驗。

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單體民宿如何品牌化

把單體民宿的品牌資源轉(zhuǎn)換成名宿集群的區(qū)域品牌資源， 民宿做得最好的往往是那些網(wǎng)紅的品牌民宿。

因為它們有很強的品牌號召力，有很好的客戶資源，有很好的媒體支持，所以它有很好的效益。

但畢竟這是極少數(shù)，通過民宿集群打造區(qū)域民宿品牌，能夠充分的將單店的品牌帶動效應轉(zhuǎn)換成民宿集群的區(qū)域品牌效應，從而扶持和帶動域內(nèi)其他民宿的整體發(fā)展。

成體量的民宿群落能帶來可觀的流量，提供相應的客流保障，一些往往通過單店很難拿出大量資源去做的推廣工作，通過民宿集群區(qū)域品牌的系統(tǒng)化集中推廣，能夠為區(qū)域整體的民宿業(yè)帶來持續(xù)的口碑效應，形成品牌價值，避免單店對旅游OTA平臺營銷的過渡依賴，喪失打造自身品牌的能力。

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如何做民宿集群

以民宿為切入口的文旅項目，目前的建設(shè)投資模式主要分為3種。

一種模式為“政府+社會資本+文旅公司+服務商”：

政府整合多方資金，推進園區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)；社會資本通過文旅進行項目投資經(jīng)營；文旅公司負責管理，投資部分引領(lǐng)性項目；服務商協(xié)同咨詢、規(guī)劃、運營、推廣的整個流程。

另一種模式為“政府（村集體）+文旅公司（一般是市級國有單位）+運營公司”：

村集體公司將村民宅基地、農(nóng)地等資源打包，流轉(zhuǎn)給文旅公司；文旅公司負責投資建設(shè)，持有項目資產(chǎn)；村集體公司與文旅公司以及社會企業(yè)共同成立項目運營管理公司；村集體公司與文旅公司將資產(chǎn)租賃給項目運營管理公司，收取保底租金及項目運營分紅。

第三種模式為“政府（村集體）+文旅公司+社會企業(yè)”：

村集體公司將村民宅基地、民房、農(nóng)地等資源打包，流轉(zhuǎn)給文旅公司（只收租），或者資源入股與文旅公司合資建立運營公司（收租+分紅，村集體一般不參與管理經(jīng)營）；文旅公司負責招商社會企業(yè)投資以及公共空間的建設(shè)；社會企業(yè)可分為完全自投自建、部分投資（只投軟不投硬）、完全不投資。

不管哪種模式，都需要一個有著超強整合運營能力的運營公司規(guī)劃管理，它們以空間租賃和空間運營來盈利。招商租賃收入+場地租賃收入（大型活動的場地費用）+旅行線路收入+餐廳收入（自持）+特產(chǎn)銷售。餐廳是自持，民宿只做客房不做餐飲，但是可以自帶輕餐飲。

難點是：

1.前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃和頂層設(shè)計如：（公共空間的經(jīng)營和使用、各個業(yè)態(tài)的規(guī)模比例、運營公司的股權(quán)比例）做到各個小業(yè)態(tài)的利益平衡，不能厚此薄彼；

2.建設(shè)過程中合理安排施工動線及運營過程中相鄰權(quán)（空間意義上的地理關(guān)系及時間意義上的先后關(guān)系）糾紛的解決處理；

3.強活動營銷的C端客戶引流與留存以及B端客戶的對接與維護