田園綜合體拿地：耕地有效利用+集體建設(shè)用地獲取

鄉(xiāng)村旅游、特色小鎮(zhèn)及田園綜合體相關(guān)項目用地總體而言依然有通過政府獲得、國有建設(shè)用地及從村集體手中獲得的集體產(chǎn)權(quán)土地2大基本途徑，但做田園綜合體類鄉(xiāng)村項目，國有建設(shè)用地很難拿，因此決定鄉(xiāng)村項目成敗關(guān)鍵的為集體產(chǎn)權(quán)土地，而重中之重在于耕地有效利用及農(nóng)村集體建設(shè)用地獲取與利用。農(nóng)村土地問題復雜，需要集體土地特點、產(chǎn)權(quán)制度改革方向及現(xiàn)行農(nóng)村集體土地核心操盤方法。

為此，本文為您著重梳理田園綜合體相關(guān)拿地方式、農(nóng)村集體土地拿地關(guān)鍵點及用地紅線問題，助您一文讀懂田園綜合體相關(guān)鄉(xiāng)村項目拿地常識。

拿地2大方式

1、通過政府獲得、國有建設(shè)用地

1) 住宅用地：可用于住宅、商業(yè)建筑。使用年限：70年、50年（使用權(quán)）；獲的方式：招拍掛方式獲得；繳納土地出讓金。產(chǎn)權(quán)形式：國有土地，可以抵押、貸款、轉(zhuǎn)讓、繼承。

2) 工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）用地：50年，政府征地，招商引資，出讓給工業(yè)企業(yè)。

3) 商業(yè)、旅游等事業(yè)發(fā)展用地：40年。企業(yè)與政府談判交易價格。（參照市場價）

4) 公共設(shè)施用地：用于基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施：醫(yī)院、學校、養(yǎng)老院等。出讓方式，政府征地，劃撥用地。（不能進入市場）。

2、從村集體手中獲得的集體產(chǎn)權(quán)土地

1) 耕地（承包地）：包括基本農(nóng)田、一般農(nóng)田。

2) 集體建設(shè)用地：經(jīng)營性集體建設(shè)用地、公共建設(shè)用地、宅基地，即為用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

3) 四荒地、林地：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。

拿地關(guān)鍵：集體產(chǎn)權(quán)土地

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1、集體土地3大特點

1) 產(chǎn)權(quán)歸集體，農(nóng)民只有承包權(quán)、使用權(quán)；

2) 不能抵押貸款、不能向村集體經(jīng)濟組織之外的人和組織流轉(zhuǎn)出讓。

3) 實行用途管制，非經(jīng)規(guī)劃和政府征用，集體土地不能轉(zhuǎn)換用途。

2、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的方向

3、3大不同資產(chǎn)主要獲取途徑:

1) 資源性資產(chǎn)——流轉(zhuǎn)

• 類型：土地（農(nóng)用地）、灘地、草原、山地、森林、荒地等；（西部、中部）
• 方向：確權(quán)后可流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)、貸款抵押。通過所有權(quán)、承包權(quán)（資格權(quán)）經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置。

2) 經(jīng)營性資產(chǎn)——流轉(zhuǎn)、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)營等（重點）

• 類型：集體建設(shè)用地、房屋、建筑物、機械設(shè)備、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、集體投資興辦的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織資產(chǎn)無形資產(chǎn)等；（東部）
• 方向：用于經(jīng)營的房屋、建筑物、機器設(shè)備、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。推進股份制改革，一是經(jīng)營性集體建設(shè)用地可以直接入市出讓。二是為引進城市資本、合作開發(fā)。

3) 非經(jīng)營性資產(chǎn)——PPP模式

• 類型：集體經(jīng)濟組織出資的農(nóng)村教育、文化、衛(wèi)生等設(shè)施；
• 方向：確權(quán)估值后采用PPP模式運營農(nóng)村公共服務(wù)的教育衛(wèi)生等設(shè)施。確權(quán)估值，探索建立統(tǒng)一經(jīng)營的運行管護機制。為采用PPP方式運營服務(wù)提供條件。

耕地使用

嚴格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)

1) 耕地用途：耕地主要以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，保障糧食生產(chǎn)安全，在旅游開發(fā)方面，農(nóng)田原則上不允許使用，特別是基本農(nóng)田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經(jīng)營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農(nóng)田，建設(shè)連片面積達到一定規(guī)模的，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

2) 主要方式：承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)+城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，打造休閑農(nóng)業(yè)業(yè)態(tài)

• 承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)：若項目對環(huán)境影響不大，遵循當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有一定促進作用的，對于其他農(nóng)田的利用，當?shù)卣话闶浅种С值膽B(tài)度。社會資本可依法通過承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)用地從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。這意味著可以在不改變土地性質(zhì)的情況下，建設(shè)一些開敞的、不具備遮蔽功能的構(gòu)筑物，例如無錫田園東方，利用農(nóng)用地建設(shè)農(nóng)樂園、戶外課堂等休閑農(nóng)業(yè)項目，為人們提供體驗‘三農(nóng)’的新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)營形態(tài)。
• 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤：休閑農(nóng)業(yè)項目在符合土地利用規(guī)劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設(shè)用地。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準也可跨省區(qū)實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設(shè)用地供應。