田園綜合體項目規(guī)劃用地應注意的事項

自2017年的中央一號文件首次提出“田園綜合體”的概念以來，不少新農人都開啟了“擼起袖子加油干”的模式，到處拿地做規(guī)劃,但是眾所周知，要發(fā)揮農業(yè)休閑、觀光、旅游等功能，必須建設配套的商業(yè)和服務設施，勢必要涉及土地問題，而這其中的誤區(qū)還真不少。那么“田園綜合體”的選地誤區(qū)有哪些呢?小編這里還教你4大方法來解決其用地問題。

“田園綜合體”可以用的農業(yè)用地有哪些?

1、農民自有住宅、閑置宅基地

慣性思維：

在休閑農業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。

正確做法：

農業(yè)部等部門《關于積極開發(fā)農業(yè)多種功能大力促進休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農民發(fā)展農家樂，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進行休閑農業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

2、農村集體建設用地

是什么：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業(yè)建設所使用的土地。

主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設施用地、農村居民住宅用地

3、四荒地

主要包括：

依法歸我國農民集體使用的“四荒地”

農民集體經濟組織所有的“四荒地”

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

國家政策：2016年中央一號文件以及《農業(yè)部等11部門關于積極開發(fā)農業(yè)多種功能大力促進休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)，對中西部少數民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。

4、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤

指什么：

指休閑農業(yè)項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數量和質量驗收合格后，再用作建設用地。轉換方式，具體政策通過制定相應的法規(guī)來規(guī)范。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經國家相關主管部門批準也可跨省區(qū)實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

5、其他方式

《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規(guī)模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

“田園綜合體”農業(yè)用地有哪些限制?

1、不得占用基本農田

基本農田俗稱“吃飯?zhí)铩薄ⅰ氨Ｃ铩?，其重要程度不言而喻。對于基本農田有“五不準”：

不準占用基本農田進行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農田林網;

不準以農業(yè)結構調整為名，在基本農田內挖塘養(yǎng)魚、建設用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動;

不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;

不準以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農田納入退耕范圍;

不準非農建設項目占用基本農田(法律規(guī)定的國家重點建設項目除外)。

因此在進行休閑農業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農田。

2、不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

該怎么做：休閑農業(yè)開發(fā)必須要明確當地土地規(guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閑農業(yè)園區(qū)對建設用地的要求。

3、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

以農業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設用地進行管理，而非按農用地管理。

“田園綜合體”規(guī)劃用地存在哪些誤區(qū)?

1、無址可選也硬要選

有時候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開發(fā)者，又急切的想去做，以至于無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

2、有地就先拿下再說

休閑農業(yè)作為一個舶來詞，許多人對此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會成為燙手的山芋。

3、跟著感覺走

做休閑農業(yè)項目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識，了解土地如何開發(fā)與利用，還要對未來的發(fā)展有遠見，尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷，還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。

解決“田園綜合體”用地問題的4種新方式

1、“土地銀行”

在完成農村土地確權工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開發(fā)大型旅游項目而言都具有現實意義。

2、以土地股份為基礎建立合作社

有條件的農村集體可以建立合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規(guī)?；a業(yè)化經營。

這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領域的農村集體經濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

3、使用廢棄宅基地或園地

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農民進城買房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實際上，在新農村集中居住后，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，并根據旅游產業(yè)經營需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質量。

4、土地租賃、置換或入股聯營

對經濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)經營管理。

對于之后想嘗試做“田園綜合體”的朋友來說，不能僅僅只看到勾畫藍圖很美好，還要綜合考慮多方面因素，再做拿地準備。